給与所得への依存度を下げることを目的に、不動産投資を始めたい、民泊をやりたい。ということを書きました。
もっとお金の話がしたい現段階では実際に何かを始めた訳ではないですが、金融機関に出向いたり物件を複数見に行ったり、その可能性を模索する日々です。
民泊をやりたい。と思うことは簡単なんですが、いざ収支をシミュレーションしてみると中々ハードルが高い・・・というのが実感です。
どうやったら事業としてうまくいくのでしょうか。
民泊運営の収支シミュレーション。期待したほどには・・・
「観光地近くにあり、メインターゲットは外国人」というのが民泊の王道と言いますか、常識になっています。東京・大阪・名古屋・福岡などの大都市圏に多いのも結局その都市自体が大きな観光地であり、需要も多いから。という事でしょう。
例えばこういう大都市圏で民泊運営に参入するのは正直遅すぎるし、もう既にやり尽くされてやしないでしょうか。1ルーム、2ルームの比較的コンパクトなマンションやアパートに家具家電を入れ、ターゲットは主に外国人。これが今の民泊のメインストリームではありますが、ご覧のように東京都内だけでもこれだけの物件が存在しています。まさにレッドオーシャン。
そしていざ何かあったときの対応という面ではどうしても自宅に近い場所で運営する必要があります。現在の自宅から東京は遠くはないですが、かと言って「近い」という距離では全くありません。
そうなると必然的に自宅周辺の町で民泊を営むのが得策となりますが、そうなると「目立った観光地に隣接する」という民泊の王道からは外れる事になります。
「非日常感」をテーマに
しかし逆に、近隣にまともな宿泊施設がないような田舎、里山や山林の中に、都会では味わえないような「非日常感」を味わえる「空間」を持つ民泊があったらこれ結構面白いのではないか。とも思うのです。
実際にAirbnbで物件を調べてみると、観光地でもなく街でもない、「ただの田舎」と言われるような場所にポツンと物件を構えながら、7月〜9月は既にかなりカレンダーが埋まっていて、100件以上5つ星レビューを抱える「優良物件」（Airbnb基準ではスーパーホスト認定）が実は結構あるんです。
長野県佐久穂町「山村テラス」
↑ご覧のように駅からも遠く、地図を見た限り「自然」以外は何もないような典型的な日本の田舎で2件の民泊を運営しているスーパーホストさん。
その内の一件「山村テラス」はレビューが既に271件！そのほとんどが5つ星。写真で見る限りホントに山林の中にポツンとあるような雰囲気。物件自体もさほど大きくなく、定員は3名だそうで。7月8月はもうほとんどカレンダーが埋まっており、9月10月も既に予約が入っている。
レビューを見る限り都会から来る日本人が圧倒的に多い模様で既に多くのリピーターも確保している様子。
静岡県静岡市「Traditional House」
こちらも同じような立地条件。地図を見るに、
静岡の市街地からはかなり離れた山間にポツンと立つ物件。昔ながらの古民家をうまく活かしつつ、とっても雰囲気のある和モダンな内装。
こちらはレビューを見るに、こんな辺鄙な場所にありながら「古民家」という日本の伝統家屋が人気を博して外国人ユーザーもかなりいる模様。
7月8月はもう空室がなく、9月10月も既にほぼ埋まっている状態でした。
こうした公共交通機関も無く人里から離れた、全く恵まれていない立地条件にあってもやりようによってはそのデメリットをむしろメリットに転換して集客することが出来る。そういう好例ではないかと思うのです。公共交通機関がないならタクシーを使う手もあるし、民泊を活用するような旅慣れた外国人旅行者はレンタカーを借りるはずです。
人里から離れれば離れるほど「非日常感」は増し、気の利いたインテリアが更にそれを増幅しています。
「戦える民泊」の資金
こういう物件を運営するにあたって一体いくらの資金が必要になるのでしょうか。
こうした田舎立地の物件は当然価格が圧倒的に低いです。試しに近隣の不動産中古物件を見てみると、100万円台の中古戸建て物件はやまほどありますし、300万円台でも築浅の優良物件が出回ることもあります。しかし当然これらの物件を安く手に入れてそのまま使うだけでは「非日常感」を演出するには足らず、単に「誰かの家」の領域を出ません。ここにある程度手を入れて民泊としての付加価値「非日常感」を加えて初めて戦える物件が出来上がることになります。
そうなると物件価格＋リノベーション費用が安くても300万円程は掛かるでしょうか。もし水回りもいじるとなると更に＋100万円、200万円かかる可能性もあります。
運良く300万円でコンパクトな中古物件を手に入れたとして、リノベーション費用も合わせると約700万円くらいでようやく戦える民泊のスタートラインに立てるでしょうか。
民泊運営の収支
民泊分析サイトの有料レポートを購入してチェックした所、近隣県5月の平均稼働率は約40％だった模様です。GWでぐっと押し上げられているはずなので平月はもう少し低い数字になるでしょうか。これから夏に向けて稼働率は上昇し、冬はがくっと落ちる。恐らくそんな傾向だろうと思われますが、年間平均にすれば30％くらいを想定するのが妥当なラインでしょうか？？
一年365日としてその30％で約110泊、控え目にして年間100泊程度を見込んでシミュレーションをしてみます。
宿泊料は10,000円と想定して、そこから経費や物件の修繕積立として30％を差し引くと純利益が7,000円。7,000円×100泊で年間利益が70万円。初期投資が700万円あったとすれば、その初期費用を回収するまでに順当に行ってちょうど10年掛かることになります。
10年。
毎月収入を得られるとは言え、10年経つまでは預けたお金を自分で引き出している様なもの。10年を越えて初めて純粋に利益として得られるようになるという事です。これが例えば金融商品への投資だった場合、毎月のインカムゲインに加えて資産売却時のキャピタルゲインも計算に含むことが出来ますが、このご時世において実物不動産のキャピタルゲイン＝売却益なんぞほぼ期待出来ないのが痛いところです。
初期の物件投資額700万円として10年後15年後に同じ700万円で売却できれば万々歳、いやそんな事は99％無いはずです。ましてや買うとすれば既に価格が下がりきった築古の物件になるでしょうから、その物件の10年後の価値なんぞほぼアテに出来ないはず。
そう考えるとインカムゲインだけで収支を組まなければならず、投資資金の回収にはどうしても10年という歳月がかかってしまいます。
民泊投資か証券投資か
悩ましい。実に悩ましい。
事業なんてどれもそんなもんかもしれない。最初に大きな金額を投資して、それを細々コツコツと回収してようやく10年、15年後に純粋な収益となる。それだけ長い目で見なければいけないし、長い期間息を切らさず努力を続けなければならない。
例えばこれが高配当系のETFなど金融商品への投資だった場合、700万円分購入すると年間配当が3％として21万円、加えて長期になればある程度キャピタルゲインも期待できるのでインカムゲインだけで元手を回収しようとする必要は無い。実物不動産のように時間が経てばたつほど価格が下落していく志向のものではないし、むしろ価格の変動はあっても長期的には緩やかに上昇していく可能性も充分に期待出来る。
毎年21万円の配当×5年で既に100万円の利益。その時にETF自体の価額も700万円以上になっている可能性は充分にある。
「投資の純利益と時間の関係」だけに着目すれば明らかに金融商品への投資の方がコストパフォーマンスは高い。しかし、不動産所得、事業所得を得るという自分の財布を増やす目的に照らせばやる価値、可能性は大いにある。
「事業」である以上収益化するには相応の時間と努力は必要。しかし証券投資には無い「事業」を運営する楽しさは享受できるかもしれない。
んん。どうする。